任志强:房价是门槛 买不起就别住在北京《锵锵三人行》2010年03月25日,许子东,窦文涛|

任志强:房价是门槛 买不起就别住在北京《锵锵三人行》2010年03月25日,许子东,窦文涛

任志强:房价是门槛 买不起就别住在北京《锵锵三人行》2010年03月25日,许子东,窦文涛

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【核心提示】任志强,北京市华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁,同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事。持有中国人民大学法律硕士学位。自1993年起改组成立了北京市华远房地产股份有限公司,并担任董事长兼总经理,创建了“华远”品牌,在房地产界具有极高的知名度。在业内被称为“大哥大”。

凤凰卫视3月25日《锵锵三人行》,以下为文字实录:

窦文涛:《锵锵三人行》,咱们这个任总,话篓子,这个说不完。咱们上次讲到一个最关键的问题,任志强总,任炮手,他愣说房价没有你说的那么多倍的增长。反而他说真正需要辨析的,是到底这些年是地价涨了,还是房价涨了?我想,他好像愣是觉得房价现在涨的有理,对吗?但是我给你看看,我就说我没有子弹,跟他信息不对等,我找点别人说的,你瞧?这是你们同行王石说,就关于这个房地产,民怨变成民怒这就不是地产泡沫破裂那么简单。然后这个白岩松在主持节目的时候都讲。

任志强:你先问问,他以前说的话里,都几次说对了?

窦文涛:行,我再说这个。

任志强:去年他还说三年别买房子呢。

窦文涛:那我记得今年年初的时候,在一个场合,他还跟我说,说今年房地产怎么样?他说5%微涨,现在看来像是5%微涨?

任志强:现在也没有超过这个数。

许子东:国家统计局不是说涨了一点几吗?

任志强:没有超过这个数。

许子东:没法说。

窦文涛:我们再看,这是我的同行了,这个白岩松说,房地产市场究竟是总理说了算,还是总经理说了算?这个话说出来了,然后这个经济学家郎咸平讲,说出来你别睡不着,人均工资第一名是德国,每小时30美金,第二名是美国,22美金,泰国是2美金,我们全世界最后一名,每小时8毛钱。

任志强:对啊,我们人均GDP排在第128位。

窦文涛:我再跟你看看,最近任总还做诗呢,我看看,你写的诗。

任志强:顺口溜。

窦文涛:顺口溜,国土部再出文件查查查,就是不见数量加加加,天旱的地开了花,天冷的春冻了茶。地价茶价开了闸,春来不见树发芽,量跌不见降房价,长城内外只飞沙。这是沙尘暴,你说这个量跌不见降房价,这是什么意思?

任志强:就是总量,就是购买的销售量少了。

许子东:买卖少了,价钱还在那里。

任志强:但是价钱还没有降低,为什么?

窦文涛:为什么?

任志强:房子的总量供给不足,所以大家都愿意说,我即使卖不出去,我也不卖。

许子东:刚性需求还在。

任志强:物以罕为贵,是吧?只是你市场认为,这个政策认为它要限制,所以老百姓出现了观望。到3月份的数字已经发生变化,3月份最后两周数字,已经出现交易量的上升问题了。但是供应量并没有极大增加,所以我们一开始说土地价格的问题,我认为供求关系是不可否认的。所以如果我们不增加土地总的供应量,很难解决土地的天价问题。

许子东:他的意思就是钱多政府拿去了,地产商赚的余地不大。

窦文涛:地产商当然这么说了。

许子东:是不是这个意思,你是不是这个意思?

任志强:报纸上看,它也没有超过8%过?所有的上市公司,现在已经有60多家公布报表了。

许子东:意思就是说,老百姓要不满意,就不满意那些政府,因为它们卖地卖的太厉害了?

许子东:卖地赚钱太多了。

任志强:你要从根本上解决土地的问题,才有可能合理的解决房价问题。

许子东:地方政府卖地,已经成为他们GDP很主要的一个来源了,你一时半会也停不下来。

任志强:同样就是要解决土地制度的同时,要解决我们财政体制的问题和收入分配的问题。

许子东:是不是应该这些卖地的收入,应该拿出来很多钱来盖廉租屋?

任志强:这个我们已经有规定了,从98年的时候我们就提出,拿土地出让金的15%用于盖保障性住房,廉租房。

许子东:15%是不是太少了?

任志强:后来我们建设部写了报告以后,国土部只批了5%。第二次我们又写了报告以后,国土部把它涨到法定的10%,也没有达到我们98年提出的15%,不要以为这个比例很大。

窦文涛:那么所谓叫什么经济适用房,还是限价房?

任志强:这是第二类,政府帮助和政府免费是两个概念。

许子东:你听我说,在香港有50%的人住在公屋里。

任志强:我同意你的看法。

许子东:香港50%的人自己买楼的,另外有50%人一辈子住在有几百块租的房子里面。中国为什么只有1.5%的人才需要?

任志强:那是因为你不了解中国分配市场改革以前的情况,按现在的存量算,我刚才说了,房改房大概占50多,公租房,就是现在还有的没有房改的,房管局管的房子,有11%,这是非常低租金的,加起来已经63%了,对吧?还有一部分原有的私房,就是解放前留下那些私人产权的私房,这个比例也要达到10%左右,这三个部分加起来,已经达到80%了。

许子东:你讲的这个是常住人口,而且是旧格局。现在的城市,比方像以深圳来说,你刚才讲的这个数字,只是两百万人。可是现在实际上城市的人口是一千一百万人。

任志强:深圳,你说的很对。

许子东:对,北京、上海没有这样的,所以廉租屋的需求非常大。

任志强:不对,它的户籍制度按你说的两百万人算,一个人平均有4到5套房子,这是私有产权房。但是从住到房子里的人计算,深圳是全国住在自己房子里头比例最低的,只有20%。

任志强:有80%的人是租房的,也就是说他当地人提供的社会可租赁的房屋数量,是全国最大的。反过来说一个数字,就是乌鲁木齐,乌鲁木齐,我住的房子,是我私人所有的,占99%,只有1%的市场化。倒过来说明,在市场化城市最发达的地区,租房子租的最多。

任志强:尽管它不是公家提供的。但是倒过来说,最落后的地区是私有住房产值最高的。

许子东:我们可不可以看说,将来中国社会的发展,往深圳这个方向的可能性更大?往乌鲁木齐那个方向可能性小?对不对?所以,盖廉租屋,解决新的城市人口,是一个迫切的社会问题。

任志强:不不不,廉租屋的概念很清楚,北京市规定人均居住面积少于7.5平米。

许子东:你可以把这个面积放高嘛。

任志强:人均收入少于多少多少,到7.5平米,北京只有7万4千人,已经解决了几万户,而现在完全可以在今年或者明年全部解决,百分之百解决。

许子东:我的问题是,假如把它提高到20平方呢?

任志强:提高20平方,就不叫保障了,不叫廉租了。

许子东:那比例就大了。

任志强:廉租是什么?是保障居住权利一张安全网。但是你到20平米,就变成弹簧床了,所以我们现在说,经济适用住房都不能达到你的标准。

许子东:那为什么香港有50%?

任志强:你三个人居住,所以你的面积小,这是两个标准。一个是政府白给的,经济适用住房是政府免收土地出让金的,这是两种不同处理方法。

窦文涛:但是你知道最近深圳出了个事吗?就是这个经济适用房,给人家网友弄出来,50辆豪车,都是名车,结果这一调查,至少有十几辆车,确实是经济适用房的业主,开那么贵的车,买经济适用房,像这种事?

任志强:所以我就提出来了,建议他取消这种方法。然后把砖头补贴,变成人头补贴。世界各国从二次大战之后,像欧洲这些国家,都走了这样一个经历,就是最开始的时候,大家没有钱,我都要用砖头补贴的方式,给你盖房子,最廉低的房子,让你住进去。第二步走的时候,就是人头补贴,只对收入低的人给你补贴,而是按人头计算,这样的话,就避免了在砖头补贴里出现你说的,大家用一个假的收入申报取得住房权利,然后自己还可以买更高级的车,所以这是一个逐步的发展提高。

许子东:你的意思是说廉租屋的方法,在中国内地行不通?

任志强:廉租屋在北京,在中国是2007年,我们大概经过了10年的奋斗,才迫使政府出了24号文件,开始建立社会保障体系,建廉租房。

许子东:你觉得将来应该发展吗?

任志强:我不觉得应该发展,因为它有多种方式,一种方式是一部分城市已经开始实行的,叫做收购一部分房子,不是新建,它可能在城区里稍微破一点,小一点的房子。然后给这些人去住,另外一种方法,除了建廉租房以外,还有一种办法是补贴,给你租金补贴,这样的话,可以让你就近,或者适度去选择。然后这个租金补贴,如果你愿意住的小一点,可以补贴你的生活比较多。

这两种方法,都在执行。建廉租房,我不太同意,很多地方政府都怕形成最终的贫民窟,现在在小区里已经出现了,同样的小区,同样的花园,同样的公共设施。但是物业管理费收不上来,这些人就会和原来商品房小区里出现很多矛盾。

许子东:这就带出另外一个社会学的问题,贴了一个标签,就是你住在贫民窟,因为中国经过文化大革命,所有人的平等概念非常之强,他不像香港那些,安于一定的社会阶层。

任志强:你说的对。

许子东:所以人人都要争同样的东西。

任志强:在印度这个等级差别也是大家都承认了,无所谓了。

许子东:中国不行。

任志强:我们还有一个问题,集中建廉租房,有一个问题是什么?他原来可能在旧的城市区,核心区里头居住,一个很小的房子,但是他可以卖茶叶蛋活下去,他可以修自行车活下去,他的子女上学就近,他都可以。

许子东:所以你让他们去通城?

任志强:不是,搬到廉租房的小区里头,可能没有通县那么远,可能就在很近的地方,他也没有办法去修自行车。

许子东:周立波的说法,叫偷得没有地方好偷。

任志强:对了,他是没有办法了,所以很多人不去,就是北京有一部分人不申请。

窦文涛:你说现在大家关心的,就是你今年这个房价,涨涨涨,那么我现在有时候觉得国家政府说话,你到底都不知道听谁的?说是要平抑,说是不能再涨了,但是为什么又涨?那么又是说什么78家央企退市,但是又有人说这78家央企退市是个大忽悠,并不能真的起作用?

任志强:我也觉得是,因为它占的总量太低了。所有的央企都加起来,才占了5%的总量,虽然它不是核心,但是它起个害群之马的坏作用,就是地王,一个地王,就把周边的地区和整个社会搞乱了。其实我们的地王才有多少?把这几年的地王都加起来,你没有多少。而且90%的地王,集中在七八个城市里头,剩下的城市都出不了地王。

窦文涛:你像中原地产有一个数据。

任志强:但是它造成的影响是极坏的。

窦文涛:中原地产说是去年,就是北京全部土地交易,这个国企拿地,拿了59%,说是今年到现在,好像是62%?

任志强:所以说在七八个城市里头,充分体现了国企和央企的实力巨大。但是你要到二三线城市,你会发现那儿找不到一个央企,现在二三线城市的领导们,市长、书记,巴不得我用最优惠的政策请你去。

许子东:把央企拉过去?

任志强:对,我希望给你最优惠的地价请你去,为什么?我那个地方的房地产没有起来,我那个地方大片的土地开发是没有钱的,我卖地卖不出去啊。

窦文涛:我觉得他有一种等级论,你的意思就是说,相当一部分国民,你没有资格住在北京?没有资格去上海?你只能去二三线城市,是这个意思吗?

任志强:你说的对啊。

任志强:如果北京的房价是全国最低的,是不是他就不是5%的问题了?而是有几乎全国的人,都住到北京来?你受得了吗?他一定用房价做一个门槛,任何一个城市都是这样。最后就是高生产能力的人,你进这个城市。

许子东:只能通过商业运作实现,而不能通过社会规则来限定。

任志强:就是商业运作,没有社会规则,就是房价,对吧?因为政府有一条,是必须保障居住在你这里的户籍人口的住房问题,不管是廉租房,还是什么。如果我没有一个适度的门槛,所有人都可以把户口迁过来,所有人都可以住在一个城市,你不就完蛋了?

窦文涛:你觉得现在北京的房价是合理的吗?

任志强:我也没有觉得北京房价不合理,现在的问题是什么?你说涨涨涨这个概念,和中央所说的抑制是两个方向。

窦文涛:怎么讲?

任志强:我说房价是涨的,但是我没有希望一百块钱的房价不能涨到101块钱,一定要涨到两百块钱,这叫过快上涨,所以中央精神很清楚,我们要抑制是过快上涨,就像刚才教授说的,他算了一些核心城市核心部位的房子可能涨了一百倍,这叫过快上涨,或者10倍,20倍,都有,这是过快上涨。那么倒过来说,还有一些地区的房价是在降,或者没有涨的,所以在全国统一数字就出现差了,毛病就在这儿呢。

许子东:大部分人现在的共识,共识,大家都同意的是两点,一,房价涨的太厉害了,二,它还会涨。

许子东:这就使得所有的人最困惑的问题。

任志强:你要解决他说的一,而不是要解决二,还涨这个事是固定的,没有办法。但是不要出现什么?

窦文涛:你预计今年?

任志强:不是,我们可以看看,人口因素,城市化因素,政府投入因素等等等等,政府在不断投入修地铁,修这个,修那个,它能不涨吗?医院、学校、教育、配套各种方面都好了,房子为什么不涨呢?

窦文涛:我就问你一个简单的问题,我代表我们组里的年轻人问一个问题,他们现在的现实问题,这不在凤凰卫视嘛,在北京这儿工作嘛,那你让他们怎么办呢?

任志强:他们就租房子吧。

窦文涛:租?

任志强:具备有钱有能力就买,没有钱没有能力就别住在北京,你凤凰卫视在全国各地都有地方,你干嘛非得,临时来了就行了,我该回去回去啊。

窦文涛:我们搬内蒙办公去?

任志强:不是搬内蒙办公,你办公可能还在这儿,对吧?但是一定要换一个人,具备在北京安家立业的条件的人。

许子东:任总讲的对,涨呢,政府也希望,国家实力也强。但是它带出来就是两个问题,第一,贫富不均,弄不好下面会反。第二?

任志强:我同意。

许子东:房价涨了以后,这个城市的竞争力就下降。

任志强:不一定。

许子东:以后工业、科技,你看香港就是典型的例子。

任志强:不一定。

许子东:全部工业都赶走了,我告诉你?

任志强:它服务业提高了,工业赶走了,没有什么错。

许子东:我告诉你,一个地方不发展工业,不发展科技,就等于一个人,不靠脑力生活,不靠体力生活,就靠卖生生活,卖生最容易赚钱,长远没有出路。

任志强:靠脑力生活,比如说我们的科技,我们的动漫,我们等等。你看看纽约有多少工业生产?加工业,没有。纽约的产业工人不到4%,主要是集中在码头,剩下的,他都是以第三产业,服务业,媒体业等等等等。而它的增长速度还是很高的。

许子东:你的意思上海北京都得变成这样?

任志强:上海、北京的核心城市,应该是第三产业的比重向世界发达国家看齐,提高到80%,90%,北京现在是70%多,北京几乎现在已经没有重工业了,现在我们最多的问题恰恰是我们的领导不断要用工业,加工业来维持GDP增长,这是个错误观念。有些地方劳动力低下,他可以用这种方式,像转移,就像我们发达国家向非发达国家转移,同样,和开发商也一样,我们开发商在一线城市买不起地,我们就去二三线城市,你为什么非得在一线城市买不起房子,还要赖在这儿不走呢?

许子东:所以你的意思?

任志强:我们都走了。

许子东:我们都走,走走,通县去。

窦文涛:赶走北京剩余的?我跟你说,将来照你这么说,北京、上海就是个万人恨的地方,全国都恨这个地方,都是什么人在这儿住啊?

任志强:不是,不对,纽约到现在为止也没有变成万人恨。你那是阶级斗争观念造成的,对吧?

窦文涛:你说起阶级斗争观念,我倒是想起最近你写篇文章,你对中国的中产阶级怎么看?

任志强:我的文章里就认为,现在是比较型的,就是他刚才说的那个,我原来是处长级,我住到两居室,三居室,我挺好的。但是别人比我更好了,我就觉得我不好了,其实他那个房子,在总体来说还是不错的。

许子东:还有儿子在外企再买一套,就比他老爸神气了。

任志强:这就是个比较过程,对了,就是比较过程。实际上我们算算,在全国现在存量住宅里头,超过一百平米的房子,连20%都不到。

许子东:是吗?

任志强:北京连20%都不到,你不要以为中国的大房子好房子太多了。但是它有一个就跟我们说的地王一样,产生的带动性效应是极大的。全国我们现在存量住宅里头,大概1.4亿套住宅里头,大概1.2亿套住宅,平均面积只有68平米,非常小。

许子东:那是存量。

任志强:这就是说你的,我们老的房改房子那一的堆,那个陀子很大的那一堆,那是以低标准建设的房子,因为那时候限制你小资产阶级,所以我们尽可能把建设成本压低,因为是国家计划经济,所以要严格控制造价,所谓分配不均了嘛,所以那一大批房子,占的总量是巨大的。

许子东:所以现在中国世界第二大GDP了,所以新一代90后,他们说的买房的概念,已经不超过你刚才讲的房子了。

任志强:小房子了。

任志强:所以二手房房价,从来没有被列在第一位上。但是我们二手房,是不是就是房子呢?这就出了毛病了。美国我们看到一手房,比如说占10%,二手房要占到70%,80%,90%的样子,供应量很低,50到150万套之间。但是二手房有700套,800套,所以它计算的房价,是包括了二手房的房价和所有可交易的房价。中国一说房价,老得说一手房,二手房不是房子吗?你们的小青年为什么就不肯买个二手房呢?

许子东:任总,任总。

任志强:非要买一手房,这不是毛病吗?

窦文涛:二手房也买不起了。

任志强:不对,二手房现在便宜的还有很多。

窦文涛:地王周边的那个二手房都三万一平米了。

任志强:你就看看原来经济适用住房已经超过五年了,再卖出来那些房子,没有那么高的价。

许子东:我告诉你。

窦文涛:任总带着我们去找找二手房去,我们先去一下广告,《锵锵三人行》广告之后见。

窦文涛:我请你预测一个最坏的情况,因为现在大家都往坏处想,就是说这个地王叠出,咱就说北京,或者上海,他这么涨涨涨,带动周边这么涨涨涨,最坏是什么情况?将来?

许子东:泡沫。

任志强:最坏的就是如果把粉丝卖到鱼翅价格,就一定是泡沫。

窦文涛:那这个泡沫?

任志强:什么意思呢?就是同质的东西,用不同质的价格去体现的时候,你要区别开,鱼翅如果卖的再贵,它也不是泡沫。但是如果你把粉丝卖成了鱼翅价格,就一定出泡沫,就像你说的,一个地王出现,他会带着周边的房子都涨价。

任志强:这个是错误概念,我们现在统计,虽然涨了,但是没有涨那么高。望京地区,在大望京的地王出现以后,平均涨了4.8%,它已经很高了,一个月,就是一天时间涨了4.8%,已经很高了。但它不是蹦到很高很高,我们过去的地王带动效应很大,过去地王是怎么出来的?是一个台阶一个台阶上来的,就是说我拍了一个地是一万块钱,你下次拍个地是一万二。

许子东:香港就是这样。

任志强:下一次拍个地是一万四,就这么上来的。它这个台阶很低,所以它对周边的房子,(一下就拉上来了,几乎是同步的。这次是什么?这次是一下升了十个台阶。

窦文涛:横空出世啊,这是?

许子东:所以大家也跟不上了。

任志强:所以大家也跟不上了,就是二手房也抬不到那么高,这个地王的作用和非地王的作用在那儿?非地王是我在卖新房子的时候价格提高,你的二手房才起来。地王作用在我新房子还没有建呢,地刚卖了,二手房就开始起来。

许子东:我这个地段就值钱了?

许子东:我将来就可以怎么样怎么因。

任志强:所以这个差别是巨大的。

窦文涛:如果是泡沫破裂了,会不会像日本他们现在老是说?

任志强:我们现在认为它还没有到你说的泡沫破裂的地步。

许子东:他的意思是迟早会有这一天,我说一下,政府除了不要扶植地王以外,还有一样,我觉得西方政府做得很多的,就是控制租金,像巴黎市中心,他们的二手房,政府人为的控制,你的租金每年只能增加极少,所以他会有很好的区,房子租金很便宜。这个中国,能不能也稍微学学这样的方法?

任志强:中国可能暂时还学不到,比如说瑞士,也是刚才他说的那个,是社会公民共同讨论这个租金今年要涨东西。

许子东:非常黄金的地方,不能随便涨价。

任志强:但是中国现在做不到,为什么?就是产权保护的决定,让它的政府资金,要么你就低得不得了,私人资金,要么你就高得不得了,因为它没有控制一部分人的房租去平抑房价。

许子东:它可以用法律来限制?

任志强:法律限制,人家现在不干,你通过不了。法国同样有一个,法国当时有一批,是类似于我们现在提出的公租房的一批,是政府控制租金价格的房子,有一批。那么它这一批房子,最后造成的结果,你把价格提高,我就往下降,把你砸下去。

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